Bo i bostadsrätt

• Vilka blir konsekvenserna om regeringen driver igenom alla förenklingar i samband med andrahandsuthyrning av bostadsrättslägenheter?

  svar: Till att börja med kan konstateras att Riksbyggen och andra bostadsorganisationer, såsom exempelvis HSB, är bekymrade över förslaget till ändrade regler om bl.a. andrahandsupplåtelse av bostadsrätter. Delbetänkandet från Hyresbostadsutredningen, SOU 2012:25, finns på Regeringens hemsida www.regeringen.se/content/1/c6/18/96/69/9e9ff89b.pdf. Vår inställning är att bostadsbristen ska lösas genom ökat bostadsbyggande. Här på vår webbplats kan du läsa Riksbyggens inledande kommentar rörande frågan under www.riksbyggen.se/Om-Riksbyggen/Nyheter och press/Riksbyggen tycker. Vi vågar inte svara på vilka konsekvenserna blir om förslaget (som det ju trots allt fortfarande rör sig om) blir verklighet. Riksbyggen följer dock noga utvecklingen i frågan. Vid ett eventuellt remissförfarande kommer Riksbyggen med största sannolikhet få möjlighet att uttrycka sina synpunkter i frågan, vilket vi då kommer att göra på ett mer utförligt sätt. Vad gäller antalet lägenheter som ska få upplåtas i andra hand föreslås i utredningen att enskild förening genom stämmobeslut ska kunna begränsa den andel lägenheter som får vara uthyrda samtidigt till 25 procent. Vad gäller tidsaspekten förslås att reglerna ska gälla under förutsättning att hyresperioden är högst fem år och att det efter den senaste femåriga hyresperioden för förflutit två år.

• Vi är ett par som fått vattenskador i vår lägenhet. Även andra lägenheter har drabbats. Vattnet kom utifrån, genom fasaden eller yttertaket, i samband med ett regnoväder. Vem ansvarar för skadorna i lägenheterna?

  svar: Om ni eller föreningen ansvarar för vattenskadorna i er lägenhet beror på varför skadorna uppkom. Föreningen är ansvarig för skadorna i er lägenhet om de beror på att föreningen åsidosatt sin reparationsskyldighet av huset eller om föreningen på annat sätt varit vad man kallar vållande till skadan. Om vållande föreligger är många gånger svårt att bedöma. Frågan är om föreningen borde ha agerat på ett annat sätt och därigenom undvikit att skadan uppkom. Om föreningen på lämpligt sätt har underhållit huset och inte kan anses vållande har föreningen inte något ansvar för skadorna i er lägenhet. Ni får i sådant fall på egen bekostnad laga dessa. Att det är på detta vis uppfattas av många bostadsrättshavare som orättvist eftersom inte heller bostadsrättshavaren har orsakat skadan.
  
  Enligt bostadsrättslagen är dock ansvarsfördelningen mellan föreningen och bostadsrättshavaren sådan. Föreningen ansvarar för att åtgärda felet i yttertaket eller fasaden så att inte ytterligare skador uppkommer i er lägenhet. Gör inte föreningen detta på lämpligt sätt kan föreningen bli ansvarig för tillkommande skador i er lägenhet.
  
  

• Får jag själv byta ut eluttaget eller om jag måste ta dit en elektriker? Och vem är det egentligen som är ansvarig för eluttagen, jag själv eller bostadsrättsföreningen?
  

  svar: Om man börjar med frågan om vem som är ansvarig för eluttagen i din lägenhet så är svaret att det är du som är ansvarig för dessa. En bostadsrättsägare är ansvarig för de delar av elanläggningen i lägenheten som är synliga, t.ex. eluttag och strömbrytare.
  Bostadsrättsföreningen är ansvarig för elanläggningar i gemensamhetsutrymmen, garage m.m. samt den del i bostadsrättslägenheten som inte är synligt (t.ex. elledningar i golv, väggar och tak). Svaret på frågan om du själv får byta ett eluttag är: det beror på! Om du har tillräckliga kunskaper om hur arbetet utförs på ett säkert sätt får du själv byta ut följande mot likvärdigt material:
  
  - glödlampor, lysrör och andra ljuskällor
  - Fast ansluten ljusarmatur i torra utrymmen
  - Säkringar (proppsäkring)
  - Stickpropp och uttag på förlängningskabel
  - Sladdmonterad strömbrytare
  - Infällda och utanpåliggande vägguttag (både jordade och ej jordade)
  - Infällda och utanpåliggande strömbrytare
  
  Om du är det minsta osäker så rekommenderar vi på Riksbyggen alltid att du anlitar en behörig elektriker. Om du kontaktar vårt kundcentrum (som är öppet dygnet runt) på 0771-860 860 så hjälper vi till att boka in en behörig elektriker.

• Finns det några allmänna rekommendationer kring när det ska vara tyst i en fastighet?

  svar: En bostadsrättshavare ska ”iaktta sundhet, ordning och skick” vid användandet av lägenheten. Av det följer att han eller hon ska följa de ordningsregler som gäller i föreningen. Bostadsrättsföreningar brukar ha regler som säger att man inte får störa efter en viss tidpunkt, vanligtvis 22-tiden. Bestämmelsen tar i första hand sikte på hög musik, men omfattar även andra typer av störningar som exempelvis ljud från tvättmaskiner. Det vanliga är att föreningen på föreningsstämman fastställer de ordningsföreskrifter som gäller i föreningen.

• Har styrelsen rätt att tvinga bostadsrättshavare att delta på städdagar, alternativt ta ut ersättning om personen uteblir?

  svar: Bostadsrättsföreningen svarar för det yttre underhållet, där det bland annat ingår städning av det slag som du skriver om. Föreningen kan inte tvinga bostadsrättshavare att delta i städdagar och har inte heller rätt att ta ut ersättning av de medlemmar som väljer att inte delta.

• Får en bostadsrättshavare sätta upp parabolantenn på sin egen balkong?

  svar: Stämman är bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ och beslutar huruvida parabolantenner får monteras eller inte. Föreningens medlemmar är skyldiga att rätta sig efter stämmans beslut. Om bostadsrättshavarna sätter upp parabolantenner i strid mot de regler som gäller så får styrelsen skriftligen uppmanade berörda bostadsrättshavarna att ta ner parabolantennen. Vägrar bostadsrättshavarna att följa anmaningen kan föreningen gå till kronofogdemyndigheten och begära handräckning. Styrelsen får dock inte ta saken i egna händer och själva ta bort parabolantennen.

• Är det styrelsen eller stämman som bestämmer huruvida besökare ska betala en avgift för att få stå på besöksparkeringen?

  svar: Det är styrelsen som har hand om den löpande förvaltningen. Av Riksbyggens normalstadgar framgår det att för bostadsrättsföreningar fattar styrelsen beslut om avgifter för bland annat parkeringsplatser. Däremot kan medlemmar i föreningen se till att frågan kommer upp på årsstämman genom att lämna in en motion till styrelsen.

• Kan styrelsen och årsstämman besluta att bostadsrättshavaren själv ska måla yttre väggar och förråd?

  svar: Ytterväggar, oavsett om det är själva bostaden eller förrådet, är föreningens underhållsansvar. Det är bland annat deras ansvar att ombesörja målning och svara för kostnaden. Föreningen kan alltså inte genom stämmobeslut ålägga bostadsrättshavaren att till exempel måla ytterväggarna. Det är inte heller möjligt att ”straffa” en bostadsrättshavare som inte deltar i underhåll av yttre väggar och förråd.

• Kan man ombilda två bostadsrätter till en lägenhet och betala en månadsavgift?

  svar: Enligt den ekonomiska planen och lägenhetsförteckningen är det fortfarande två stycken bostadsrätter, för vilka det ska betalas två månadsavgifter. Att de slagits ihop till en lägenhet påverkar inte detta. Om ni vill göra om det till en bostadsrätt förutsätter det att de aktuella bostadsrätterna först övergår till föreningen. Därefter krävs ett stämmobeslut om att de aktuella bostadsrätterna ska upphöra. Därefter sker en ny upplåtelse. Detta förfarande innebär också skattekonsekvenser.

• Vad ska jag som boende behöva tåla i form av oljud från tvättstugan?

  svar: Störs du av oljud ska du vända dig till styrelsen i din förening. Styrelsen bör till att börja med vidta åtgärder så att tvättstugan endast används på utsatta tider. Styrelsen ska även försöka att åtgärda problemen med störande ljud om det rör sig om en störning som du inte bör tåla. Om styrelsen inte vidtar åtgärder mot det störande ljudet kan du vända dig till Miljö- och hälsoförvaltningen. De prövar då ärendet enligt miljöbalkens regler. Kommer man fram till att det rör sig om en störning som du inte bör tåla så kan föreningen föreläggas att minimera störningen från tvättstugan.

• Är det jag som bostadsrättshavare eller föreningen som fastighetsägare som har skyldighet att se till att det finns brandvarnare i varje lägenhet?

  svar: I många kommuner har det med stöd av räddningstjänstlagen beslutats att brandvarnare ska installeras i samtliga fastigheter. Enligt Räddningsverkets allmänna råd om brandvarnare i bostäder, är det lämpligt att ägaren till byggnaden ser till att brandvarnare installeras, men att de boende sedan själva ansvarar för att regelbundet prova att den fungerar och byta batterier vid behov. Räddningsverkets rekommendation är dock att betrakta som råd och är alltså inte tvingande. Som boende kan du alltså inte kräva att fastighetsägaren förser bostäderna med brandvarnare. Kontakta din styrelse för att få reda på bestämmelserna i just din förening.

• Får jag hänga balkonglådor på utsidan av min balkong?

  svar: Nej, tyvärr. Det finns fler skäl till att det inte är tillåtet att hänga lådor på utsidan av balkongen. För det första är det föreningen som ansvarar och bestämmer avseende fasaden och utsidan av balkongen, insidan disponerar du som bostadsrättshavare över. Säkerhetsaspekten om en blomlåda faller ner och skadar någon är ett ytterligare skäl till att det inte är tillåtet.

• Hur blir jag invald i styrelsen för min bostadsrättsförening?

  svar: Samtliga förslag från valberedningen ska tas upp till behandling på stämman. Även spontana förslag på ledamöter som kommer upp under stämman ska beaktas när styrelsevalet ska förrättas. När det finns förslag på fler personer än vad det finns styrelseposter måste omröstning ske. Vid personval anses den som fått de flesta rösterna vald. Vid lika röstetal avgörs valet genom lottning.

• Hur utses rollerna inom en bostadsrättsföreningsstyrelse?

  svar: När det gäller rollfördelningen i styrelsen är det endast ordförandeskapet som är lagreglerat. Inom styrelsen ska en av ledamöterna vara ordförande. Denne utses inom styrelsen om inte annat föreskrivs i stadgarna eller beslutas av stämman. Beslut om vilka övriga roller i styrelsen (sekreterare, kassör, studieorganisatör etc.) fattas av styrelsen om inte stadgarna anger annat och fördelningen av dessa roller sker inom styrelsen.

• Varför inrättas en valberedning?

  svar: Syftet med att välja en valberedning är att underlätta för stämman att fatta beslut och att få en så allsidig sammansättning av styrelsen som möjligt. Det är dock inget som hindrar att någon annan än valberedningen kommer med förslag på styrelseledamöter. Även spontana förslag på ledamöter som kommer upp under stämman ska beaktas när styrelsevalet förrättas.

• Kan styrelsen ignorera valberedningens förslag till ledamöter?

  svar: Samtliga förslag från valberedningen ska tas upp till behandling. När det finns förslag på fler personer än vad det finns styrelseposter måste omröstning ske. Vid personval anses den som fått de flesta rösterna vald. Vid lika röstetal avgörs valet genom lottning. Regler om föreningsstämma och val av styrelse finns i bostadsrättslagen (BRL) samt i lagen om ekonomiska föreningar till vilken BRL hänvisar. Vad gäller valberedningen och dess uppgifter saknas lagregler. I Riksbyggens normalstadgar anges att val av valberedning ska ske vid ordinarie stämma.

• Kan jag få telefonnumret till ordförande eller någon annan i styrelsen för min förening?

  svar: Kontakta Riksbyggen för att få telefonnummer till ordföranden i din bostadsrättsförening.

• Hur får jag tillgång till föreningens stadgar och/eller årsredovisning?

  svar: Föreningens stadgar och årsredovisning finns på Riksbyggens lokalkontor. Du hittar adress och andra kontaktuppgifter till våra kontor under rubriken "Kontakt".

• Hur får man ett lägenhetsutdrag?

  svar: Man kan beställa ett lägenhetsutdrag via mail boa@riksbyggen.se eller på telefon 0771-860 860. Handläggaren skickar lägenhetsutdraget till den adress som lägenheten ligger på.

• Hur gör jag för att hyra ut min lägenhet i andra hand?

  svar: Blanketten "Uthyrning av bostadsrätt i andrahand" ska fyllas i och skickas till Västerås Ekonomicenter. Det är styrelsen i din bostadsrättsförening som tar beslut om andrahandsuthyrning.

  "Uthyrning av bostadsrätt i andrahand" (ifyllningsbar pdf)
  Skickas till Riksbyggen, Box 540, 721 09 Västerås.

• Hur lång tid tar det att få mina pengar från reparationsfonden?

  svar: Förutsatt att blanketten är rätt ifylld och underskriven tar det vanligtvis fem till tio arbetsdagar från det att Ekonomicenter i Västerås har mottagit din blankett.

• Hur gör jag för att ta ut min reparationsfond?

  svar: En blankett för uttag av inre fond går att hämta hem och skriva ut. Blanketten hittar du nedan. Du kan även kontakta Riksbyggen så skickar vi en blankett till dig. För att få pengarna så fort som möjligt är det viktigt att du undersöker vilka regler som gäller för din bostadsrättsförening innan du skickar in blanketten. Var även noga med att kontrollera att du skrivit rätt kontonummer som du vill att vi ska sätta in pengarna på.

  "Uttag ut bostadsrättshavarens reparationsfond" (ifyllningsbar pdf)
  Skickas till Riksbyggen, EKC, Box 211, 721 06 Västerås.
  Din reparationsfonds aktuella saldo finns angivet på senaste avgiftsavin.

• Hur gör jag för att ta reda på hur mycket pengar jag har i min reparationsfond?

  svar: Har du tillgång till din senaste hyresavi hittar du uppgiften där. Om inte - kontakta Riksbyggen så hjälper vi dig med detta.

• Hur ställer jag mig i kö till parkering eller garage?

  svar: Skicka ett mail till boa@riksbyggen.se. Skriv ditt namn, personnummer, stad samt vilken förening det gäller. Skulle du ha önskemål om någon speciell plats ange även det i mailet.

• Behöver jag ansöka om utträde ur föreningen när lägenheten säljs?

  svar: Nej, när köparen blir medlem upphör säljaren att vara medlem automatiskt.

• Får jag flytta in i min lägenhet innan mitt medlemskap är godkänt?

  svar: Nej, styrelsen måste ge sitt samtycke innan inflyttning sker.

• När kan jag flytta in i lägenheten jag köpt?

  svar: Du kan flytta i så snart ditt medlemskap i föreningen har beviljats, detta kan ta upp till en månad från det att ansökan/avtalet kommit in till Riksbyggen.